TÜFE ile kira artışı: örnekli anlatım

Kural: artış, 12 aylık ortalama TÜFE değişimini geçemez

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran TÜİK tarafından her ayın 3'ünde, bir önceki ay için açıklanır.

Bu yazıdaki oranlar yalnızca anlatım amaçlı varsayımsal oranlardır; gerçek oran için TÜİK bültenine veya kira artışı hesaplayıcımıza bakın.

Hangi ayın oranı kullanılır?

Yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki ayın oranı kullanılır. Kira yılı 15 Haziran'da başlıyorsa, Haziran'ın 3'ünde açıklanan Mayıs verisi esas alınır. Kira yılı ayın 1'i veya 2'si gibi verinin henüz açıklanmadığı bir güne denk geliyorsa hangi ayın esas alınacağı tartışmalı olabilir.

Örnek 1: sözleşmede oran yazmıyor veya TÜFE yazıyor

1. Mevcut kira: 20.000 TL. Yeni kira yılı: 15 Haziran.
2. Mayıs ayı 12 aylık ortalama TÜFE değişiminin %30 olduğunu varsayalım.
3. Artış: 20.000 × %30 = 6.000 TL.
4. Yeni kira: 26.000 TL.

Örnek 2: sözleşmede tavandan düşük oran yazıyor

Sözleşmede yıllık %20 artış yazıyor ve tavan %30 ise sözleşmedeki %20 uygulanır: 20.000 × %20 = 4.000 TL artış, yeni kira 24.000 TL.

Örnek 3: sözleşmede tavandan yüksek oran yazıyor

Sözleşmede %50 artış yazıyor ancak tavan %30 ise, tavanı aşan kısım için talep yapılamayabilir. Bu durumda artış %30 ile sınırlı kalır ve yeni kira 26.000 TL olur.

Yıllık enflasyon ile 12 aylık ortalama farkı

Yıllık enflasyon, bir ayın endeksini önceki yılın aynı ayıyla karşılaştırır. On iki aylık ortalama ise son on iki ayın ortalama endeksini, ondan önceki on iki ayın ortalamasıyla karşılaştırır. Enflasyonun düştüğü dönemlerde on iki aylık ortalama, yıllık enflasyondan yüksek kalabilir; yükseldiği dönemlerde ise tersi olabilir. Kira artışında kullanılacak oran on iki aylık ortalamadır.

%25 sınırı ne oldu?

Konut kiralarında 2022–2024 arasında uygulanan %25 geçici sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde yalnızca TÜFE tavanı geçerlidir.

Beş yıldan uzun kira ilişkilerinde

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde, her beş yılın sonunda yeni kira bedeli hâkim tarafından, TÜFE oranı yanında kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir. Bu durumda TÜFE hesabı tek başına yeterli olmayabilir.